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Fragen zur Durchführung der Eigentümerversammlung

Table of Contents

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Um Ihnen alle wichtigen Aspekte verständlich zu machen, haben wir die häufigsten Fragen zusammengefasst – übersichtlich und leicht verständlich.

Die Leitung der Versammlung übernimmt grundsätzlich der Verwalter. Falls der Verwalter nicht anwesend sein kann oder die Gemeinschaft dies beschließt, kann ein Eigentümer diese Rolle übernehmen.
Der Protokollführer wird vom Versammlungsleiter vorgeschlagen. Es ist möglich, dass der Versammlungsleiter und der Protokollführer dieselbe Person sind.

Wichtig: Sollte sich während der Versammlung die Anzahl der anwesenden Eigentümer ändern, muss der Versammlungsleiter dies dokumentieren und die Stimmenverteilung für die verbleibenden Abstimmungen anpassen.

Die Hauptaufgabe des Versammlungsleiters ist es, die Versammlung zu organisieren und rechtlich korrekt durchzuführen. Dazu gehören:

  • Leitung der Versammlung: Sicherstellen, dass die Tagesordnung eingehalten wird.
  • Eröffnung und Begrüßung: Formaler Start der Versammlung.
  • Feststellung der Anwesenheit: Prüfung der Beschlussfähigkeit.
  • Vorschlag des Protokollführers: Benennung einer Person zur Dokumentation der Ergebnisse.
  • Diskussionsleitung: Vergabe von Redezeiten und Sicherstellung eines geordneten Ablaufs.
  • Feststellung der Beschlussergebnisse: Ermittlung und Verkündung der Abstimmungsergebnisse.
  • Beendigung der Versammlung: Förmlicher Abschluss nach der Abarbeitung der Tagesordnung.
  • Unterschrift des Protokolls: Prüfung und Unterzeichnung des Protokolls nach der Versammlung.

Sollte ein Eigentümer die Versammlung vorzeitig verlassen, muss der Versammlungsleiter die veränderte Anwesenheit dokumentieren. Für die verbleibenden Abstimmungen ist die neue Anzahl der Stimmen maßgeblich.

Je nach Beschlussgegenstand gelten unterschiedliche Mehrheitsregelungen:

  • Einfache Mehrheit: Erforderlich für die meisten Entscheidungen, wie bauliche Maßnahmen, die Bestellung oder Abberufung des Verwalters oder einmalige Änderungen der Kostenverteilung.
  • Doppelt qualifizierte Mehrheit: Mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile. Diese wird benötigt z. B. bei baulichen Maßnahmen, die Kosten für die Gemeinschaft verursachen.
  • Einstimmigkeit: Jeder anwesende Eigentümer muss zustimmen, z. B. bei bestimmten Sonderbeschlüssen.
  • Allstimmigkeit: Alle Eigentümer, auch die nicht anwesenden, müssen zustimmen. Dies gilt z. B. bei Änderungen der Teilungserklärung.
  • Ein-Personen-Beschluss: Möglich, wenn nur eine Person anwesend ist und die Beschlussfähigkeit gegeben ist.

Das Stimmrecht eines Eigentümers kann nur in speziellen Fällen entzogen werden, z. B.:

  • Verträge mit der Gemeinschaft: Wenn die WEG einen Vertrag mit dem Eigentümer abschließen möchte, darf dieser nicht mit abstimmen.
  • Rechtsstreitigkeiten: Der Eigentümer darf nicht über die Einleitung oder Beendigung eines Rechtsstreits gegen sich selbst abstimmen.
  • Rechtskräftige Verurteilung nach § 17 WEG: Wenn der Eigentümer z. B. zur Entziehung seines Eigentums verurteilt wurde.

Ja, grundsätzlich kann ein Eigentümer mit einer Stimmenmehrheit Beschlüsse fassen. Dies ist jedoch unzulässig, wenn das Stimmrecht missbräuchlich genutzt wird (z. B. für persönliche Vorteile).

Ja, der Käufer hat ein Recht auf Teilnahme, solange er eine entsprechende Bescheinigung vorlegen kann. Allerdings darf er nicht abstimmen, solange er nicht offiziell im Grundbuch eingetragen ist.

In der Regel nicht, da die Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist. Ausnahme: Berater dürfen bei Tagesordnungspunkten hinzugezogen werden, bei denen ihre Expertise erforderlich ist.

Nein, es liegt im Ermessen des Verwalters, ob er die Vollmachten prüft. Eine Pflicht dazu besteht nicht.

Nein, wenn Ehepartner gemeinschaftlich Eigentümer sind, darf jeder von ihnen ohne Vollmacht abstimmen. Es genügt, wenn einer von beiden das Stimmrecht ausübt.

Ein Umlaufbeschluss ermöglicht es, ohne Versammlung über einen Beschluss abzustimmen. Dies geschieht schriftlich oder digital und erfordert in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer.